Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą nieruchomości. Przedmiotem umowy jest nieruchomość będąca w trakcie budowy. W odróżnieniu od umowy przedwstępnej, umowa deweloperska stanowi bezpośrednią podstawę do przeniesienia praw do nieruchomości, ale – co istotne – dotyczy nieruchomości, która w momencie podpisania umowy jeszcze nie istnieje w pełni (czyli jest w trakcie budowy).
W przypadku opóźnienia dewelopera, gdy na placu budowy nie widać postępów robót nabywcy mogą poczuć się bezradni. Z tego względu warto poznać procedurę odstąpienia od umowy deweloperskiej, która daje konsumentom narzędzia ochrony ich interesów.
Opóźnienia dewelopera – jakie są przyczyny?
Deweloperzy mogą napotkać różne trudności, które prowadzą do opóźnienia realizacji inwestycji. Może to być efektem problemów finansowych firmy budowlanej, nieterminowych wykonawców, złych warunków atmosferycznych, a także innych nieprzewidywalnych okoliczności. Niezależnie od przyczyny opóźnienia dewelopera prawo nabywcy daje możliwość rozwiązania umowy deweloperskiej w przypadku, gdy deweloper nie wywiąże się z zobowiązań.
Opóźnienie to sytuacja, w której deweloper nie jest w stanie dostarczyć nabywcy gotowego mieszkania w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej, ale przyczyna tego opóźnienia nie leży po jego stronie (np. problemy z podwykonawcami). Zwłoka natomiast występuje, gdy deweloper przyczynia się do niezachowania terminu, na przykład nie wypłacając wynagrodzenia dla wykonawcy, co skutkuje zatrzymaniem prac budowlanych.
Opóźnienia dewelopera, czy zwłoka?
Zgodnie z ustawą deweloperską (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych), nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy deweloper nie przeniesie na niego praw do nieruchomości w terminie przewidzianym w umowie.
Warto zaznaczyć, że nie ma znaczenia, czy opóźnienie dewelopera jest zawinione, czy nie. Jeśli termin przeniesienia praw własności do nieruchomości minął, nabywca może podjąć kroki prawne w celu rozwiązania umowy.
Procedura odstąpienia od umowy deweloperskiej
1. Wezwanie dewelopera do wykonania umowy
Zanim nabywca zdecyduje się na odstąpienie od umowy, musi najpierw wezwać dewelopera do wykonania umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin na przeniesienie praw do nieruchomości. Zgodnie z ustawą, termin ten powinien wynosić 120 dni. Najlepiej wysłać wezwanie w formie pisemnej, z potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód na jego doręczenie.
2. Czekanie na zakończenie 120-dniowego okresu
Jeśli deweloper nie dostarczy nabywcy mieszkania w wyznaczonym czasie, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Jeśli w umowie deweloperskiej zawarto klauzulę o karach umownych za opóźnienie, nabywca może również domagać się od dewelopera odszkodowania.
3. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy
Aby skutecznie odstąpić od umowy, nabywca musi złożyć oświadczenie o odstąpieniu w formie pisemnej. Oświadczenie to powinno zawierać zgodę na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej dotyczących nieruchomości, takich jak prawo do wybudowania budynku czy przeniesienie własności lokalu. Dodatkowo, oświadczenie musi być notarialnie poświadczone.
4. Skutki odstąpienia od umowy
Po skutecznym odstąpieniu od umowy, ta uznawana jest za nieważną, a nabywca nie ponosi kosztów związanych z rozwiązaniem umowy. Deweloper musi zwrócić nabywcy wszelkie wpłacone środki. Jeśli nabywca zapłacił zadatek, może domagać się zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Należy również skontaktować się z bankiem prowadzącym mieszkaniowy rachunek powierniczy, aby uzyskać zwrot środków.
Jak odzyskać pieniądze z rachunku powierniczego?
Ustawa deweloperska wymaga, by umowy deweloperskie zawierane były z wykorzystaniem rachunku powierniczego, nabywca ma prawo do odzyskania wpłaconych środków, jeśli odstąpi od umowy. W przypadku, gdy rachunek powierniczy jest zamknięty, bank przechowa środki do zakończenia inwestycji. W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca środki etapami, w miarę postępu budowy. Po odstąpieniu od umowy, nabywca może żądać zwrotu pozostałych środków.
Warto pamiętać, że deweloper ma obowiązek zwrócić środki w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Co zrobić, gdy deweloper nie zwraca środków?
Jeśli deweloper opóźnia się z dokonaniem zwrotu środków lub nie realizuje swoich zobowiązań, nabywca ma prawo dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej, składając pozew o zapłatę. Warto również rozważyć możliwość dochodzenia odszkodowania za szkody związane z opóźnieniem w realizacji inwestycji.
Podsumowanie – opóźnienia dewelopera
Opóźnienia dewelopera mogą być stresującą sytuacją dla nabywców, zwłaszcza gdy wpłacili oni już środki na zakup nieruchomości. Jednak dzięki przepisom ustawy deweloperskiej, nabywcy mają szereg praw, które pozwalają im na skuteczne odstąpienie od umowy, odzyskanie wpłaconych środków oraz ewentualne dochodzenie kar umownych lub odszkodowań.
Jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji, pamiętaj o:
- wysłaniu wezwania do dewelopera w terminie 120 dni,
- sporządzeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym,
- skontaktowaniu się z bankiem w celu odzyskania środków.
Przestrzeganie tych kroków pomoże Ci zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć dalszych komplikacji związanych z opóźnieniami dewelopera. Jeżeli odzyskanie środków napotyka trudności konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. W tym celu warto skontaktować się z prawnikiem.
Kancelaria Radcy Prawnego Świdnica
Dodaj komentarz