Odszkodowanie od dewelopera

Zawarcie umowy deweloperskiej na rynku pierwotnym wiąże się z pewnym ryzykiem. Trudno przewidzieć, czy deweloper dotrzyma ustalonego terminu zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności lokalu. W procesie budowlanym uczestniczy wiele podmiotów. To sprawia, że opóźnienia mogą wynikać zarówno z winy samego dewelopera, jak i z przyczyn zewnętrznych, np. opóźnienia wykonawców czy niekorzystne warunki atmosferyczne. W takim przypadku mówimy o opóźnieniu dewelopera. Jakie kroki podjąć, gdy już wiadomo, że termin odbioru mieszkania nie zostanie dotrzymany? Jak zabezpieczyć swoje interesy? Jak dochodzić odszkodowania od dewelopera? 

Zabezpieczenia w umowie – kary umowne

W umowie deweloperskiej musi być precyzyjnie określony termin, do którego deweloper zobowiązuje się przenieść prawo własności lokalu na nabywcę. Zwykle termin ten wiąże się z zakończeniem budowy, uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie i odbiorem lokalu. W przypadku opóźnienia dewelopera, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy, o czym pisalIiśmy we wcześniejszym artykule: Opóźnienia dewelopera – Kiedy możesz odstąpić od umowy?.

Jednak nie każdy nabywca chce rezygnować z umowy. W takiej sytuacji może skorzystać z kar umownych, które powinny zostać przewidziane w umowie deweloperskiej. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej, jeśli strony umowy zdecydują się na kary umowne, muszą również określić wysokość odsetek za opóźnienie. Ma to na celu zabezpieczenie interesów obu stron umowy.

Warto pamiętać, że odsetki za opóźnienie w płatności (nawet wynika to z umowy) przysługują z mocy ustawy. Z kolei kary umowne mogą dotyczyć opóźnień w odbiorze lokalu i przeniesieniu własności. Kary te najczęściej naliczane są codziennie, od dnia następnego po upływie terminu. Należy również pamiętać, że nabywca może negocjować potrącenie kar umownych z pozostałą ceną sprzedaży, jeśli jakaś część ceny pozostaje do zapłaty.

Odszkodowanie od dewelopera – realna szkoda majątkowa

Kolejną opcją dla nabywcy jest dochodzenie odszkodowania za rzeczywistą szkodę majątkową wynikającą z opóźnienia. Odszkodowanie może obejmować realne straty finansowe, np. dodatkowe koszty, które nabywca poniósł w wyniku opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu. Może to także obejmować utracone korzyści, np. zyski, które nabywca mógłby osiągnąć, gdyby mieszkanie zostało przekazane w terminie.

Aby dochodzić odszkodowania, konieczne jest wykazanie, że opóźnienie wynikało z winy dewelopera, a nie z przyczyn niezależnych od niego. Deweloper może próbować bronić się przed odpowiedzialnością, przerzucając winę na okoliczności niezawinione, ale to nabywca musi wykazać, że zwłoka była wynikiem jego zaniedbań.

Jakie straty mogą stanowić podstawę do odszkodowania?

Odszkodowanie od dewelopera powinno odpowiadać rzeczywistej szkodzie poniesionej przez nabywcę. Do typowych strat zaliczają się:

• Koszty najmu mieszkania – jeśli opóźnienie dewelopera zmusza nabywcę do przedłużenia umowy najmu dotychczasowego mieszkania.
• Utracony zysk z najmu – jeśli mieszkanie miało być wynajmowane i opóźnienie uniemożliwiało generowanie dochodów z wynajmu.
• Koszt ubezpieczenia kredytu hipotecznego – jeżeli nabywca finansuje zakup lokalu kredytem, a opóźnienie dewelopera wydłuża okres, w którym nie ustanowiono hipoteki.
• Wyższe odsetki kredytowe do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu – jeśli opóźnienie dewelopera powoduje wzrost kosztów kredytu hipotecznego z powodu braku wpisu hipoteki.
• Koszty zaliczek i kar umownych – na przykład w przypadku, gdy nabywca ponosi straty z tytułu umów z firmami remontowymi, które muszą zmienić harmonogram prac z powodu opóźnienia.
• Koszty przechowywania mienia – jeśli nabywca musi wynająć magazyn na przechowanie mebli lub materiałów remontowych, które nie mogły zostać wprowadzone do mieszkania na skutek opóźnienia.

 

Podsumowanie – odszkodowanie od dewelopera

 Opóźnienie dewelopera wiąże się z poważnymi konsekwencjami finansowymi dla nabywcy lokalu. Kluczowe jest, aby w umowie deweloperskiej uwzględnione zostały zapisy dotyczące kar umownych oraz odsetek za opóźnienia.  To może stanowić skuteczne zabezpieczenie interesów nabywcy. Ponadto, w przypadku zwłoki dewelopera, nabywca ma prawo dochodzić odszkodowania za rzeczywiste straty poniesione wskutek opóźnienia.

Jeśli borykasz się z problemem opóźnienia dewelopera i nie wiesz, jak zabezpieczyć swoje prawa, zapraszam do kontaktu. Pomożemy Ci wybrać najlepszą ścieżkę dochodzenia roszczeń i ochrony Twoich interesów.

Kancelaria Radcy Prawnego Świdnica