Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło

Trzy rodzaje umów – podobny przedmiot

 

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jest zdefiniowana w art. 647 Kodeksu cywilnego. Jest to umowa między wykonawcą a inwestorem, w której:

1. wykonawca zobowiązuje się do:

• oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej;

 

2. inwestor zobowiązuje się do:

• dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót – a zwłaszcza do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu;
• odebrania obiektu;
• zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie dla celów dowodowych. Czyli z zastrzeżeniem (przy braku wyjątków), że jej wykazywanie przy pomocy zeznań świadków lub przesłuchania stron nie jest dopuszczalne w postępowaniu sądowym.

 

Umowa o wykonanie remontu budynku lub budowli

Jest umową niezdefiniowaną  w prawie. Zgodnie z art. 658 KC stosuje się do niej odpowiednio przepisy o robotach budowlanych.

W orzecznictwie podkreśla się, że  umowa o wykonanie robót remontowych obiektu budowlanego stanowi podtyp umowy o roboty budowlane, jednak wywodzi się z umowy o dzieło i podobnie jak wskazana ostatnio umowa stanowi zobowiązanie rezultatu, a nie starannego działania. (Wyrok SA w Gdańsku z 9.02.2022 r., I ACa 321/21).

Umowa taka również nie wymaga dla swojej ważności formy pisemnej. Możliwe jest ustalenie, że została zawarta poprzez czynności konkludentne (por. Komentarz do Kodeksu cywilnego pod red. J. Gudowskiego, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Wydanie II, 2017 r., teza 1 do art. 648).

Z orzecznictwa wynika szerokie rozumienie przedmiotu umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Przez remont budynku lub budowli, o jakim mowa w art. 658 k.c. należy rozumieć nie tylko remont w znaczeniu art. 3 pkt 8 p.b., czyli wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, także przy zastosowaniu wyrobów budowlanych innych niż użytych w stanie pierwotnym, ale również przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku lub budowli – Wyrok SA w Białymstoku z 4.09.2014 r., I ACa 269/14.

 

Umowa o dzieło

Za przedmiot może mieć również wykonanie prac remontowych i wykończeniowych, jednak zakres inwestycji jest zdecydowanie mniejszy niż w przypadku umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

W orzecznictwie podkreśla się, że przepisów dotyczących umów o roboty budowlane nie stosuje się do remontu odrębnych pomieszczeń w budynkach, które stanowią rodzaj umowy o dzieło. Dla rozróżnienia obu umów należy stosować kryterium wielkości remontowanej części i zakresu robót, przyjmując, że jedynie remont mniejszych lokali lub pomieszczeń stanowi przedmiot umowy o dzieło – Wyrok SA w Lublinie z 25.07.2013 r., I ACa 226/13.

Zobacz więcej:

https://miesiecznik.murator.pl/prawo-i-pieniadze/jak-umowic-wykonczenie-lub-remont-domu_5946.html

 

Podsumowanie – umowy o roboty budowlane Świdnica

Ustawodawca niemal zrównał umowę o roboty budowlane z umową o wykonanie remontu budynku lub budowli, do których stosuje się przepisy o umowie o roboty budowlane. Odrębnym typem umów są umowy o remont w mniejszym zakresie, do których stosuje się przepisy umowy o dzieło. Przyjmuje się, że wykonaniu umowy o roboty budowlane (a także o wykonanie remontu budowli lub budynku) musi towarzyszyć wymóg projektowania prac oraz zinstytucjonalizowany nadzór (zob. A. Kidyba, Prawo handlowe, Warszawa 2022, s. 613). 

Jasne kryteria rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane (o wykonanie remontu budynku lub budowli) przyjął Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z19.12.2019 r., V ACa 576/19:

Zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest także ocena realizowanych prac stosownie do wymagań prawa budowlanego. Kwalifikacja prawna danej umowy powinna być oparta na ustaleniu, czy wykonywane prace wymagały opracowania dla niej dokumentacji projektowej, odpowiedniego zabezpieczenia terenu wykonania robót, przekazania go wykonawcy, wykonywania nadzoru budowlanego i dokonania odbioru robót. Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, z reguły powiązane z wymaganiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem.