Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami to zawiła kwestia, często spotykana w branży nieruchomości. Przeanalizujemy ją dokładnie, wyjaśniając, za co należy się wynagrodzenie pośrednikowi. Warto zaznaczyć, że umowa pośrednictwa jest uregulowana w prawie, ale pozostawia wiele swobody w ustalaniu warunków. W artykule omówimy kluczowe aspekty tej umowy i zwrócimy uwagę na jej znaczenie w kontekście obrotu nieruchomościami.
Swoboda w zawarciu umowy pośrednictwa
Umowa pośrednictwa jest uregulowana w przepisach prawa, choć tylko jednym artykułem. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami:
art. 180 ust. 3 Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
To oznacza, że strony mają pozostawioną dużą swobodę w ustalaniu treści tej umowy, w tym wynagrodzenia dla pośrednika. Strony przyjmują w tym zakresie różne konstrukcje. Wynagrodzenie może być płatne przez nabywcę lub lokatora nieruchomości, a także przez sprzedającego lub wynajmującego. Można wprowadzić zapis o wspólnym ponoszeniu kosztów przez nabywcę i kupującego.
Obrót nieruchomościami
Umowa pośrednictwa dotyczy czynności związanych z obrotem nieruchomościami. Przepisy jasno określają rodzaje umów, w których pośrednik może pomóc znaleźć kontrahenta. W praktyce najczęściej pośrednik działa w przypadku sprzedaży, zamiany lub najmu nieruchomości. Jego zadaniem jest znalezienie odpowiedniego kupującego lub lokatora.
Forma umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Umowa pośrednictwa musi być zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej. Zmiany w umowie oraz aneksy również wymagają takiej samej formy. Forma elektroniczna jest równie ważna, ale wymaga kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Nie jest formą elektroniczną wysłanie maila, czy skanu dokumentu. Należy też zwrócić uwagę na to, czy podpis elektroniczny, którym chcemy się posłużyć, aby na pewno jest kwalifikowanym.
Należy zwrócić uwagę na różne formy własności nieruchomości. Wiąże się to z koniecznością podpisania umowy pośrednictwa przez obojga małżonków jeżeli mają wspólność majątkową. Jeden małżonek może udzielić drugiemu pełnomocnictwa. Podobnie przy wspówłasności nieruchomości w udziałach – umowę z pośrednikiem zawrzeć muszą wszyscy współwłaściciele lub jeden działający na podstawie udzielonych przez pozostałych pełnomocnictw. Przyjmuje się bowiem, że nawet najem nieruchomości stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Polisa ubezpieczeniowa pośrednika nieruchomości
Do umowy pośrednictwa należy dołączyć aktualną polisę ubezpieczeniową pośrednika, która chroni przed szkodami wyrządzonymi w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
Wyłączność – nie taka zła?
Umowa pośrednictwa może być otwarta lub na wyłączność.
Umowa na wyłączność klientom biur nieruchomości zwykle źle się kojarzy, jako umowa ograniczająca możliwości sprzedaży lub najmu nieruchomości, a tym samym opóźniająca całe przedsięwzięcie polegające na poszukiwaniu nabywcy lub lokatora. Nic bardziej mylnego! Zwykle biura nieruchomości współpracują jednak ze sobą i oferta wystawiona przez jednego agenta jest promowana przez innych. Oczywiście taka możliwość powinna być uwzględniona w umowie, chodzi bowiem m. In. O ochronę danych osobowych, w tym dostęp do księgi wieczystej. Strona zawierająca umowę na wyłączność z pośrednikiem płaci jednak tylko temu jednemu agentowi, nawet jeśli z znalezieniu kupca pomógł mu inny pośrednik.
Zazwyczaj to umowy otwarte stanowią zagrożenie dla wynajmującego lub sprzedającego nieruchomość. Często myślimy, że im więcej umów otwartych zawrzemy z różnymi agentami tym większe szanse na znalezienie kupca. Nie jest to prawidłowe myślenie, przede wszystkim z przyczyn wskazanych wyżej, a więc współpracy agentów. Ponadto może zdarzyć się, że wynagrodzenie pośrednikowi zapłacić mają kupujący. To samo mieszkanie oglądają małżonkowie, ale osobno – każde z innym pośrednikiem. Decydując się na zakup powinni zapłacić prowizję obojgu pośrednikom! Kolejnym zagrożeniem jest zapominanie o wypowiedzeniu umowy pośrednictwa. Dobrze napisana umowa pośrednictwa daje prawo domagania się wynagrodzenia lub jego części kilku pośrednikom. Zatem zawierając wiele umów zwiększa się ryzyko zapłaty wynagrodzenia kilku osobom, zamiast jednej.
Umowa starannego działania czy rezultatu? Za co płacić pośrednikowi nieruchomości?
Kwestią umowną jest to, kto płaci wynagrodzenie pełnomocnikowi. Zwykle jednak jest to nabywca nieruchomości. Wynagrodzenie zwykle określane jest jako prowizja do rzeczywistej finalnej ceny sprzedaży nieruchomosci np. 3-5% ceny z aktu notarialnego.
Coraz częściej pośrednicy nieruchomości podnoszą, że wynagrodzenie należy im się również za poszczególne czynności takie jak:
- wywieszenie baneru;
- opracowanie i umieszczenie oferty w internecie, prasie;
- promowanie oferty w social mediach;
- home staging;
- prezentacje nieruchomości.
Takie zachowanie pośredników nie dziwi, bowiem nowe orzecznictwo sądowe wskazuje, że niedozwolonym jest zakazywanie konsumentom samodzielnego oferowania własnej nieruchomości do sprzedaży w umowie na wyłączność. Zatem klauzula wyłączności może dotyczyć zakazu zawierania umów z innymi pośrednikami, ale nie może zakazywać samodzielnych starań właściciela nieruchomosci a nawet samodzielnej sprzedaży. W takich jednak sytuacjach zasadnym jest wprowadzenie do umowy pośrednictwa Cennika za czynności pośrednictwa. Ważnym jest, aby ceny za te poszczególne czynności nie były na tyle wysokie, by niemal zrównywały się z ostateczną prowizją za sprzedaż lub najem! Byłoby to ze strony pośrednika nadużycie, a zarazem nie motywowałoby go do czynnego znalezienia kontrahenta dla swojego klienta. Sumarycznie ceny poszczególnych czynności pośrednictwa nie powinny przekraczać 30% umówionej prowizji za rezultat.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2020 r. (V Aga 821/19) zauważył, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu.
Oczywiście, można pozostać przy tradycyjnym traktowaniu umowy pośrednictwa jako umowy rezultatu i ustalić, że wynagrodzenie w formie prowizji należy się pośrednikowi tylko za doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży/najmu z klientem.
Umowa pośrednictwa może być umową mieszaną przewidującą wynagrodzenie za poszczególne czynności oraz prowizję za rezultat w postaci sprzedaży lub umowy najmu.
Pomagamy w sporządzaniu umów pośrednictwa z uwzględnieniem optymalizacji interesów stron! Pomoc w analizie umów pośrednictwa!
Autor: radca prawny dr Małgorzata Szymańska-Pałamarz
