Deweloper nieprawidłowo wyliczył metraż? Będzie musiał zwrócić pieniądze

W ubiegłym roku zapadł pierwszy korzystny dla nabywców mieszkań wyrok sądu (sygn. akt IV Ca 1735/23) kolejny wydany został w grudniu. Chodzi o nieprawidłowe wyliczenie metrażu lokalu przez dewelopera, a w konsekwencji zawyżenie ceny sprzedaży. Korzystne orzecznictwo sądów przynosi bardzo duże szanse na wygraną w sporze z deweloperem, w sytuacji gdy w metraż mieszkania wliczona została powierzchnia lokalu pod ściankami działowymi. Dziś wyjaśnimy na czym polega problem, jak zweryfikować, czy dotyczy również nas i naszej umowy z deweloperem oraz jak postąpić w takiej sytuacji.

 

Najprościej rzecz ujmując, chodzi o ujęcie w cenie mieszkania tylko tych metrów kwadratowych lokalu, które faktycznie otrzymamy jako metraż użytkowy. W ubiegłym roku wykształciła się linia orzecznicza, wedle której sądu zgodnie twierdzą, że deweloper nie ma prawa doliczać do metrażu mieszkania (czyli do powierzchni użytkowej) powierzchni pod ścianami działowymi. Sumarycznie zliczając powierzchnie pod ściankami działowymi możemy osiągnąć powierzchnię od 1 m² do nawet 10 m² (w przypadku domów jednorodzinnych o dużej powierzchni sprzedawanych na rynku pierwotnym). Nietrudno wyliczyć, że w sytuacji gdy cena za metr kwadratowy lokalu na rynku pierwotnym wahać może się od 8.000 zł do nawet 18.000 zł w dużych miastach, w grę wchodzą duże kwoty.

 

Deweloper kieruje się wyłącznie swoim interesem, co oczywiste. Skąd jednak tak korzystne dla nabywców wyroki?

Po pierwsze, ochrona konsumentów. W relacji konsument-deweloper, ten pierwszy jest na uprzywilejowanej w świetle prawa polskiego i unijnego pozycji. Przyjmuje się, że jako podmiot nieprofesjonalny nie ma obowiązku znać branży budowlanej, w tym sposobów wyliczenia powierzchni użytkowej, a nawet jej pojęcia. Prawo wręcz nakazuje deweloperom upewniać się, że konsument jest należycie zaznajomiony z treścią umowy i ją rozumie. Tak powinno być w świecie idealnym jednak do nierzadkich sytuacji należą te, kiedy deweloper w zasadzie wprowadza konsumentów w błąd co do sposobu obliczania rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Jest to zjawisko praktykowane przez wielu deweloperów i warto w związku z tym zweryfikować zapisy swojej umowy.

Po drugie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 lutego 2020 r. Sygn. Akt II OSK 3795/18, który zdaje się przyniósł podwaliny pod wyroki sądów powszechnych w sprawach o zapłatę przeciwko deweloperowi. NSA stwierdził, że co do zasady nie powinno  ulegać wątpliwości, że jedno mieszkanie powinno mieć jedną powierzchnię: taką samą w projekcie budowlanym, umowie deweloperskiej, ewidencji budynków oraz w księdze wieczystej.

Argumenty dewelopera kontra norma ISO

Większość firm deweloperskich tłumaczy swoją nieuczciwą praktykę doliczania powierzchni pod ściankami działowymi, które nadają się do usunięcia lub przebudowy, że nie powinny wpływać na obniżenie ceny. Dzięki temu w ocenie deweloperów każdy nabywca jest traktowany tak samo, niezależnie od tego czy przewidzi na etapie projektowania dodatkową ściankę czy nie, która przecież nie ma charakteru trwałego. Zdaniem dewelopera wszyscy kupujący powinni płacić tyle samo w odniesieniu do metra niezależnie czy ścianki mają czy też nie.

Pamiętać należy, że dewelopera obowiązuje Polska Norma PN-ISO 9836:1997, która nie przewiduje wliczania do powierzchni użytkowej powierzchni zajętej przez murowane ściany działowe. Podkreślić trzeba, że chodzi o ścianki działowe, które nadają się do demontażu, a nie o ściany działowe, które w sposób trwały oddzielają poszczególne pomieszczenia w lokalu.

Co zrobić, gdy deweloper wliczył powierzchnię pod ściankami do metrażu?

Problem z zawyżonym metrażem mieszkania może wyjść na jaw na różnych etapach nabycia nieruchomości: przy analizie umowy deweloperskiej, przy odbiorze mieszkania, co należy bezwzględnie zaznaczyć w protokole odbioru. Może zdarzyć się jednak, że problem ten wyjdzie później, wskutek przeprowadzonych pomiarów. Warto w tym względzie uwzględniać również przedawnienie roszczeń.

Na koniec przedstawimy kilka wskazówek dla nabywców lokali na rynku pierwotnym:

• analizuj treści umowy deweloperskiej;
• skonsultuj wątpliwości z prawnikiem;
• zadbaj o odbiór mieszkać w obecności osoby z uprawnieniami budowlanymi lub geodety;
• jeżeli już kupiłeś lokal w ostatnich latach: sprawdź treść umowy, powierzchnię lokalu i w razie wątpliwości zleć obmiar.

• Deweloper nieprawidłowo wyliczył metraż? Będzie musiał zwrócić pieniądze
• Odszkodowanie od dewelopera
• Opóźnienia dewelopera – jak odstąpić od umowy deweloperskiej?
• Umowa dzierżawy pod fotowoltaikę
• Bezpieczny najem